Acheter en Floride

Des différences avec le Québec

Comme au Québec, les agents immobiliers exercent une profession réglementée. Ils doivent détenir un permis en bonne et due forme. Vous pouvez négocier directement avec le vendeur, mais cette pratique n’est pas courante. La procédure consistant à fixer le prix et les conditions par dépôt d’offres d’achat est similaire à celle que nous connaissons ici.

En Floride, comme partout aux États-Unis, les acheteurs ont habituellement 10 jours après avoir signé l’offre d’achat pour faire inspecter la propriété. Le travail du spécialiste doit être exhaustif, car la personne qui achète un condo sur la base d’une inspection satisfaisante pourra très difficilement, par la suite, invoquer des vices cachés pour obtenir un dédommagement. Cette norme de 10 jours n’est pas obligatoire et elle est de plus en plus flexible. Des vendeurs désireux de céder leur propriété peuvent accepter un délai de 20 jours, par exemple. C’est rendu négociable.

Par ailleurs, les coûts liés à la transaction sont plus élevés qu’au Québec. Outre les frais requis pour enregistrer l’achat, vous devez faire examiner les titres et produire des documents spécifiques. Facture: 500 $ US et plus. Certains comtés vous obligent à souscrire une assurance titre qui peut coûter plus de 800 $ US pour une vente de 150 000 $ US.

Au moins, vous aurez un répit pour ce qui est de la «taxe de bienvenue». En Floride, ce sont les vendeurs qui paient les droits de mutation immobilière. Une taxe «d’au revoir», en quelque sorte, facturée à raison de 7 $ US par 1 000 $ US du prix de vente, à régler séance tenante au moment de la transaction.

Pour ce qui est du financement de l’achat, vous ne devriez pas avoir de problème à trouver un prêteur. En effet, les caisses Desjardins, la Banque Nationale, la Banque Royale et la Banque Scotia ont des succursales en Floride. Elles consentent des prêts en contrepartie d’une mise de fonds de 20 % à 25 % et de la prise en garantie de la propriété. Si les institutions financières exigent des acomptes si élevés, c’est qu’il n’y a pas d’équivalent américain de notre Société canadienne d’hypothèques et de logement pour garantir les prêts.

Le fisc au pays de l’oncle Sam
Avant de devenir propriétaire foncier aux États-Unis, vous auriez intérêt à consulter un fiscaliste rompu à la législation américaine. Si vous vendez à profit votre maison ou votre condo, allez-vous payer de l’impôt sur le gain en capital au Canada, aux États-Unis ou aux deux endroits?

Réponse: aux deux endroits. L’impôt américain sur le gain en capital est de 15 %. Un gain de 100 000 $ US, par exemple, sera assorti d’une facture fiscale de 15 000 $ US. Toutefois, un crédit d’impôt dégressif (qui diminue à mesure que le revenu augmente) peut réduire cet impôt.

Au Canada, vous serez tenu d’inclure le gain en capital réalisé aux États-Unis dans votre déclaration de revenus. Mais afin d’éviter la double imposition, vous pourrez réclamer un crédit pour impôt étranger équivalant au montant d’impôt payé aux États-Unis. L’un dans l’autre, la facture fiscale totale sera du même montant que ce qui est dû au Canada. La différence, c’est que vous devrez faire deux chèques: un au fisc canadien, l’autre au gouvernement des États-Unis.

Toutefois, ces considérations pourraient être vaines au Canada si vous désignez votre propriété floridienne comme votre résidence principale. En effet, c’est permis de le faire. Le bulletin d’interprétation IT-120R6 de l’Agence du revenu du Canada précise: «Un bien situé à l’extérieur du Canada peut […] être admissible à titre de résidence principa le d’un contribuable.» Si vous décidez de vendre votre maison ou votre condo, vous pourrez vous prévaloir de l’exonération d’impôt sur le gain en capital au Canada.

Notez que pour les transactions de plus de 300 000 $ US, l’avocat ou l’agent de titres retiendra 10 % du produit de la vente. On veut ainsi s’assurer que le vendeur paiera son dû au fisc. Il récupérera la retenue lorsqu’il produira sa déclaration de revenus américaine.

À propos de fisc, sachez qu’il existe des impôts successoraux aux États-Unis, contrairement au Québec. Cette taxe varie de 18 % à 45 % de la valeur marchande de la propriété. À votre décès, si votre maison floridienne vaut 200 000 $ US, par exemple, votre succession pourrait «hériter» d’une facture d’impôt de 54 800 $ US!

Mais vous n’avez pas vraiment à vous inquiéter: une convention conclue entre le Canada, le Québec et les États-Unis amoindrit ce choc fiscal. Des crédits et des exemptions font en sorte qu’un Canadien qui possède une succession dont la valeur mondiale ne dépasse pas deux millions de dollars américains (en 2008) n’a pas d’impôts successoraux à payer au pays de l’oncle Sam. «Le plafond pour 2009 sera de 3,5 millions de dollars. Pour 2010, aucuns droits de succession ne seront réclamés.